2015-10-10

Mieszkanie na górze, centrum handlowe na dole, a na balkonie stadion – plusy i minusy biur w budynkach mieszanego przeznaczenia

Projekty mieszanego przeznaczenia są na tyle różnorodne, że ciężko je ująć w jednej definicji.  Możemy natomiast założyć, że do tego typu projektów zaliczamy budynki o powierzchni przekraczającej 10.000 mkw., które łączą w sobie co najmniej dwie funkcje w proporcji minimum 20/80. Dodatkowo zakładamy, że projekt nie może być podzielony na oddzielne budynki zlokalizowane na różnych działkach.

Boom budowlany na rynku nieruchomości komercyjnych był jednym ze skutków silnego ożywienia gospodarczego oraz rosnącego zatrudnienia, które nastały po wejściu Polski do Unii Europejskiej. Deweloperzy korzystając ze sprzyjającej koniunktury zaczęli dywersyfikować swoje projekty, dzięki czemu w tym okresie zostały dostarczone na rynek takie projekty jak Złote Tarasy (+ Lumen i Skylight), Sky Tower czy Plac Unii.

Wraz ze stopniowym nasyceniem we wszystkich segmentach rynku, oferta deweloperów stawała się coraz bardziej różnorodna. Połączenie więcej niż jednej funkcji przeznaczenia w nowopowstających budynkach to jeden z pomysłów deweloperów na wyróżnienie swoich projektów, który pozwala dopasować się do zmieniających potrzeb najemców.

Do najbardziej charakterystycznych obiektów, które powstaną w najbliższym czasie możemy zaliczyć takie projekty jak Koneser, ArtNorblin, Centrum Marszałkowska czy CEDET.

Najlepszy mix funkcjonalny budynków o mieszanym przeznaczeniu

Biorąc pod uwagę pięć najbardziej popularnych sektorów rynku nieruchomości komercyjnych, możemy wskazać kilka kombinacji, które tworzą efekt synergii dla budynków o mieszanym przeznaczeniu.

Preferowany mix funkcjonalny dla budynków o  mieszanym przeznaczeniu

Sektor biurowy jest najczęściej i najchętniej łączony z innymi funkcjami w budynkach. Brak ingerencji biurowej części budynku w funkcjonowanie elementu handlowego czy hotelowego sprawia, że takie połączenia sprawdzają się. Jednym z powodów, dla którego powierzchnie biurowe stanowią relatywnie dobre połączenie z większością funkcji dodatkowych jest duży przepływ ludzi w ciągu godzin pracy. W sektorach uzupełniających największa odwiedzalność notowana jest w godzinach popołudniowych oraz w ciągu weekendu.  Fakt współistnienia sektorów biurowego i handlowego może być również dodatkowym atutem w oczach najemców (obu części budynku) i podnieść prestiż budynku.

Znaczący rozwój rynku hotelowego w ostatniej dekadzie sprawił, że udział tego sektora w budynkach mieszanego przeznaczenia zaczął być coraz bardziej znaczny, przede wszystkim w połączeniu z sektorem biurowym. Pierwszym tego typu projektem, który powstał w 1989 roku i łączył w sobie funkcje biur oraz hotelu było Centrum LIM. W ciągu ostatnich kilku lat powstała znacząca liczba porównywalnych projektów. W Warszawie zaliczać się do nich będą takie projekty jak JM Tower, Business Garden czy będące w budowie Hotel Europejski lub The Tides. Natomiast w miastach regionalnych znajdują się takie projekty jak Andersia Tower w Poznaniu czy Silver Tower Center we Wrocławiu.

Sektor handlowy przeważnie odgrywa bardzo ważną rolę w projektach o mieszanym przeznaczeniu, ponieważ wykorzystuje przestrzeń budynku która jest mało atrakcyjna dla pozostałych funkcji budynku.  Im powierzchnia biurowa, hotelowa lub mieszkalna zajmuje wyższe piętro, tym uznawana jest za bardziej atrakcyjną. Najbardziej atrakcyjne powierzchnie handlowe są z kolei zlokalizowane są na parterach budynków. Pozwala to na wykorzystanie mniej atrakcyjnych powierzchni z punktu widzenia pozostałych funkcji i zamienienia ich w przestrzeń, która przynosi budynkowi stałe źródło dochodu. Niemniej jednak, im większa część handlowa znajduje się w budynku, tym większej ilości użytkowników służy, co z drugiej strony prowadzi do przyjęcia funkcji handlowej jako dominującej w projekcie. Takie rozwiązanie doskonale sprawdziło się w projektach takich jak Złote Tarasy, Blue City czy CH Promenada.

Wykorzystanie funkcji mieszkalnej w budynkach mieszanego przeznaczenia jest mało popularne na polskim rynku nieruchomości. Wynika to z niemal nierozwiniętego rynku mieszkań komercyjnych oraz z faktu zawiązywania wspólnot mieszkaniowych w budynkach mieszkalnych, mających realny wpływ na funkcjonowanie budynku. Obiekty mieszkalne, które mają rozwiniętą część handlową czy biurową, z uwagi na podział własności, nie mogą również w całości być przedmiotem transakcji inwestycyjnych. Wynika z tego duża trudność wyjścia dewelopera z inwestycji. Mimo, iż usługowy parter najczęściej uznawany jest za korzystny przy decyzji o kupnie mieszkania, to większy niż 20% udział handlu w budynku może zakłócić swobodne funkcjonowanie części mieszkalnej.

Podsumowując, każdy z wymienionych sektorów na swój własny sposób wpływa na funkcjonowanie nieruchomości. Analizując najbardziej popularne typy połączeń pomiędzy funkcjami możemy stwierdzić, że należą do nich połączenia pomiędzy powierzchnią biurową a powierzchnią handlową oraz powierzchnią biurową a powierzchnią hotelową.  Na polskim rynku wciąż istnieje niewiele projektów, które łączą w sobie więcej niż dwie funkcje, jednak można śmiało stwierdzić, że jest to jeden z kierunków, w których rozwijać się będzie rynek.  

Plusy…

Najemcy biurowi, którzy zdecydują się na wybór biura w budynku o mieszanym przeznaczeniu mogą się spodziewać szeregu udogodnień związanych z bliskością usług, które są niezbędne zarówno od strony biznesowej, jak i prywatnej, pozwalającej pracownikom na załatwienie podstawowych spraw w pobliżu swojego miejsca pracy. Do zalet posiadania biura w budynkach mieszanego przeznaczania należą:

  • Budynki łączące w sobie funkcje biurową oraz handlową oferują znacznie szerszą ofertę handlowo-usługową w porównaniu do klasycznych budynków biurowych.
  • Budynki o mieszanym przeznaczeniu, które łączą w sobie funkcję biurową oraz handlową przeważnie znajdują się w najlepszych lokalizacjach, pozwalając najemcom na korzystanie z atrakcyjnego otoczenia, dogodnej komunikacji czy dużej ilości usług zlokalizowanych w najbliższej okolicy budynku.
  • Hotele znajdujące się w budynkach o przeznaczeniu biurowo-hotelowym są wyposażone przestrzeń konferencyjno-szkoleniową, która pozwala na organizację wszystkich firmowych wydarzeń. 

Minusy…

Najemcy biurowi, którzy decydują się na wybór biura w budynkach mieszanego przeznaczenia muszą się także liczyć z niedogodnościami, które wynikają przede wszystkim z koncepcji zagospodarowania przestrzeni w budynku:

- Budynek mieszanego przeznaczenia, który posiada dominującą część handlową oraz słabo rozwiniętą część biurową nie jest rozpoznawalny jako pożądana lokalizacja dla biznesu.

W przypadku łączenia powierzchni biurowej z powierzchniami handlowymi lub hotelowymi, koniecznym rozwiązaniem jest tworzenie oddzielnych wejść do budynku, by możliwe było utrzymanie charakteru każdej z części budynku. Wspólne wejścia mogłyby negatywnie wpłynąć na komfort korzystania z budynku przez najemców biurowych.

Okna niższych pięter wychodzące na część handlową, brak dostępu do światła dziennego to czynniki wpływające na zmniejszenie komfortu pracowników wynikające ze złego zagospodarowania budynku, w których przenikają się powierzchnie biurowa z handlową.

W przypadku lokalizacji powierzchni biurowej w ramach kompleksów sportowych należy natomiast liczyć się z faktem, że podczas wydarzeń sportowych funkcjonowanie biura może być zakłócone. Wychodząc na przekór utrudnieniom, właściciele takich powierzchni stosują liczne zachęty dla najemców, jednak nie każda firma może pozwolić sobie na takie warunki.

Podsumowanie

Projekty mieszanego przeznaczenia pojawiają się na rynku coraz częściej i, wraz z rynkiem, przechodzą zmiany i dostosowują się do potrzeb użytkowników. Zarówno ze strony najemców i ich wymagań, jak i deweloperów, istotne jest jednak wyważenie funkcji. Podczas gdy w budynkach zlokalizowanych w centrum miasta korzystne jest łączenie funkcji, to w poza centralnych lokalizacjach należy dokładnie rozważyć, czy jest zapotrzebowanie na takie projekty. Tworzenie wielofunkcyjnych obiektów wynika bowiem w dużej mierze z coraz szerzej obecnego trendu ‘convenience’, w którym liczy się dostępność usług i czas potrzebny na realizację potrzeb.

Sprawdź nasze wiadomości o rynku nieruchomosci w sekcji Publikacje i raporty rynkowe