Podatek od dzierżawy gruntu to temat, który dotyczy wielu osób i firm. W artykule omówimy, kto jest odpowiedzialny za jego płacenie, jakie dokumenty są niezbędne do zawarcia umowy oraz jakie formalności podatkowe należy spełnić. Dowiesz się również, jak oblicza się wysokość podatku oraz jakie zmiany w przepisach mogą wpłynąć na dzierżawców i właścicieli gruntów.
Kto płaci podatek od dzierżawy gruntu?
W przypadku dzierżawy ziemi bardzo istotne jest prawidłowe rozpoznanie, na kim ciąży obowiązek podatkowy. Zgodnie z aktualnymi przepisami, podatek od dzierżawy gruntu płaci osoba otrzymująca dochody, czyli dzierżawca. Oznacza to, że jeśli uzyskujesz korzyści z użytkowania cudzego gruntu na podstawie umowy dzierżawy, to właśnie Ty jesteś zobowiązany do rozliczenia podatku. Właściciel gruntu nie musi odprowadzać podatku od dochodów uzyskanych z tytułu dzierżawy, jeśli nie jest jednocześnie dzierżawcą danego terenu.
Zgodnie z nowelizacją przepisów, która obowiązuje od 2023 roku, dochody z dzierżawy gruntu rozlicza się w formie ryczałtu. To uproszczenie, które znacznie wpłynęło na proces rozliczania podatku przez osoby fizyczne i przedsiębiorców. Ważne jest także to, że zawarcia umowy dzierżawy nie trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego, co eliminuje dodatkowe formalności po stronie podatnika.
Obowiązki podatkowe dzierżawcy
Podstawowym obowiązkiem podatkowym dzierżawcy jest prawidłowe obliczenie i terminowe opłacenie podatku od uzyskanych przychodów z dzierżawy. Do 2022 roku dzierżawa gruntu była opodatkowana na zasadach ogólnych, lecz od 2023 roku obowiązuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że sposób wyliczania podatku uległ uproszczeniu, a stawki są jasno określone przez ustawę.
Każdy dzierżawca powinien pamiętać o obowiązku składania właściwych deklaracji podatkowych oraz przechowywania dokumentacji potwierdzającej zawarcie umowy dzierżawy. Do rozliczenia przychodów z dzierżawy wykorzystuje się formularz PIT-28, który należy złożyć w odpowiednim terminie.
Jakie dokumenty są potrzebne do zawarcia umowy dzierżawy?
Zawarcie umowy dzierżawy wymaga dopełnienia kilku formalności oraz zgromadzenia niezbędnych dokumentów. Od 2025 roku nowe regulacje wprowadzają obowiązkową formę pisemną umowy dzierżawy, co zwiększa bezpieczeństwo obu stron oraz ułatwia dochodzenie roszczeń w przypadku sporów. Umowa pisemna jest także konieczna do celów podatkowych oraz ewentualnej kontroli urzędu skarbowego.
Warto przygotować następujące dokumenty oraz informacje, które będą niezbędne do sporządzenia ważnej umowy dzierżawy:
- akt własności gruntu lub odpis z księgi wieczystej,
- dane osobowe stron (właściciela i dzierżawcy),
- dokładny opis gruntu i wskazanie jego powierzchni,
- określenie celu dzierżawy oraz wysokości czynszu.
Jakie są formalności podatkowe związane z dzierżawą?
Po podpisaniu umowy dzierżawy należy zadbać o właściwe wypełnienie obowiązków podatkowych. Najważniejszym z nich jest obliczenie podatku i jego wpłata do 20 dnia kolejnego miesiąca po otrzymaniu wpłaty. Jest to termin nieprzekraczalny i jego niedotrzymanie może skutkować powstaniem zaległości podatkowych oraz naliczeniem odsetek.
Warto pamiętać, że przychody z dzierżawy gruntu rozlicza się na formularzu PIT-28. Nie trzeba zgłaszać umowy do urzędu skarbowego, jednak wszystkie dokumenty potwierdzające zawarcie i realizację umowy powinny być przechowywane przez cały okres jej obowiązywania.
Obowiązek podatkowy spoczywa na dzierżawcy, który musi prawidłowo wykazać dochody z dzierżawy ziemi w corocznym rozliczeniu podatkowym.
Wysokość podatku od dzierżawy gruntu
Wysokość podatku od dzierżawy gruntu jest uzależniona od kilku czynników, w tym od powierzchni gruntów, celu dzierżawy oraz wysokości osiąganych przychodów. Największe znaczenie ma jednak sposób opodatkowania przychodów, który od 2023 roku jest ujednolicony w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Stawka podatku wynosi 8,5% dla przychodów do 100 000 zł, natomiast przy przekroczeniu tej kwoty zastosowanie mają wyższe stawki, zgodnie z obowiązującymi regulacjami.
W przypadku dzierżawy gruntów na cele rolnicze, właściciele gospodarstw rolnych mogą korzystać ze zwolnienia z podatku. Jednak przy dzierżawie na cele nierolnicze lub jeśli powierzchnia nie przekracza 1 ha, dochody z dzierżawy muszą być opodatkowane.
Jak oblicza się podatek od dzierżawy?
Obliczenie podatku od dzierżawy nie jest skomplikowane, jednak wymaga precyzyjnego ustalenia wysokości uzyskanego przychodu. Od otrzymanej kwoty czynszu dzierżawnego należy wyliczyć 8,5% podatku ryczałtowego do wysokości 100 000 zł przychodu rocznie. Dla nadwyżki zastosowanie mają wyższe stawki podatkowe.
Podatek należy wpłacać regularnie, a rozliczenia dokonuje się na formularzu PIT-28. Przykładowo, jeśli roczny przychód z dzierżawy wynosi 80 000 zł, podatek wyniesie 6 800 zł. W przypadku przekroczenia progu 100 000 zł, opodatkowanie nadwyżki następuje według wyższej stawki, określonej przez ustawodawcę.
Zmiany w przepisach dotyczących dzierżawy gruntów
W 2025 roku weszły w życie nowe regulacje prawne dotyczące dzierżawy gruntów. Najważniejsze zmiany to obowiązkowa forma pisemna umowy dzierżawy oraz rozszerzenie uprawnień dzierżawców. Dotychczas umowę można było zawrzeć ustnie, co często prowadziło do sporów i problemów z udowodnieniem jej warunków.
Aktualne przepisy precyzyjnie regulują także kwestie opodatkowania dochodów z dzierżawy, wprowadzając jednolite zasady stosowania ryczałtu oraz określając warunki korzystania ze zwolnienia z podatku w przypadku dzierżawy gruntów na cele rolnicze. Nowe regulacje mają zapewnić większą przejrzystość i bezpieczeństwo obrotu prawnego w zakresie dzierżawy ziemi.
Prawo pierwokupu w umowach dzierżawy
Jedną z najważniejszych nowości wprowadzonych przez aktualizację przepisów jest prawo pierwokupu dla dzierżawcy. Oznacza to, że w przypadku zamiaru sprzedaży gruntu przez właściciela, dzierżawca ma pierwszeństwo w jego nabyciu na warunkach rynkowych. Prawo to chroni interesy osób, które przez długi czas korzystają z danego gruntu i inwestują w jego rozwój.
Prawo pierwokupu należy uwzględnić na etapie sporządzania umowy dzierżawy. Najczęściej jest ono zastrzegane w postanowieniach umownych, lecz aktualne przepisy przyznają je dzierżawcom automatycznie w określonych sytuacjach. To rozwiązanie daje większą stabilność dzierżawcom i zachęca do inwestowania w dzierżawione grunty.
Nowe uprawnienia, takie jak prawo pierwokupu, zwiększają bezpieczeństwo dzierżawców i wpływają na atrakcyjność długoterminowych umów dzierżawy ziemi.
Zwolnienia z opodatkowania dla właścicieli gospodarstw rolnych
Istnieją sytuacje, w których właściciel gospodarstwa rolnego może być zwolniony z opodatkowania przychodów z dzierżawy. Dotyczy to przede wszystkim przypadków, gdy dzierżawa dotyczy użytków rolnych wykorzystywanych na cele rolnicze, a grunt nie jest przeznaczony na cele działalności gospodarczej lub inne cele nierolnicze.
Właściciele gruntów rolnych powinni jednak pamiętać, że przy powierzchni gruntów nieprzekraczającej 1 ha, dochody z dzierżawy muszą być opodatkowane. Zwolnienie z podatku nie dotyczy także sytuacji, w których grunt jest wykorzystywany na cele inne niż rolnicze. Przepisy o ubezpieczeniu społecznym rolników regulują również kwestie związane z opodatkowaniem i zwolnieniami, dlatego warto każdorazowo sprawdzić aktualne regulacje przed podpisaniem umowy dzierżawy.
Co warto zapamietać?:
- Podatek od dzierżawy gruntu płaci dzierżawca, który uzyskuje dochody z użytkowania cudzego gruntu.
- Od 2023 roku dochody z dzierżawy rozlicza się w formie ryczałtu, a stawka wynosi 8,5% dla przychodów do 100 000 zł.
- Obowiązek podatkowy dzierżawcy obejmuje terminowe obliczenie i wpłatę podatku do 20 dnia miesiąca po otrzymaniu wpłaty.
- W 2025 roku wprowadzono obowiązkową formę pisemną umowy dzierżawy oraz prawo pierwokupu dla dzierżawcy.
- Właściciele gospodarstw rolnych mogą być zwolnieni z opodatkowania przychodów z dzierżawy gruntów rolnych, ale przy powierzchni do 1 ha podatek jest obowiązkowy.
